Pre-Approval贷款预审信到底靠不靠谱？

Mar 11

先解释一下到底什么是pre-approval，大部分retail银行的Loan officer只负责收材料和传话，他们大多数不懂guideline也不懂看税表，收到你填写的申请表格后，并不会详细去看税表材料，按照你填的数字掐指一算就算批准approval了，发出的pre-approval不用太当真。很多人都会碰到在大银行pre-approval后真正送贷款被underwriter拒绝了，或者买新房交了定金后贷款被拒，就是这个原因。

请理解，真正的approval是要送进underwriting系统后由underwriter审核，underwriter是真正决定贷款批不批的人（就像法院的法官），在没有有效合同（binding contract）之前，underwriter不会去审核材料的，而银行的loan officer是拿固定工资+一点点bonus，案子成不成功对这个月吃喝影响不大。贷款经纪mortgage broker是佣金制，不成功没钱赚，负责任的贷款broker会很仔细的给你看文件，分析案子里的弱点，提前解决underwriter会提出的疑问。

1. Rate是什么时候谈，pre-approval就谈吗？

利息每天随着金融市场变动，现在谈的rate是一个大概，送案子后能给你锁到什么利息才是真正的final利息

2.同一家银行，不同的agent，谈下来的rate会不一样吗？可不可以在同一家银行不同的branch找agent比价？

同一家银行没有区别，不同银行不同broker区别很大

3. 哪些银行的rate最近好呢？如何去查？

目前broker利息比银行要低，普遍能做到3以下

4.一般比较多少家银行比较适合？担心对于credit的影响。

银行会坚持hard pull信用报告，但做Pre-approval的时候尽量不要hard pull信用报告，做soft pull最好。3家就够了

Soft pull和Hard Pull的区别?

Hard Pull是指银行或者借贷方为了评估是否向你借贷时向信用机构查询你的信用报告。Hard Pull会留下Inquiry的记录，也会影响信用分数。

Soft Pull是指其余和借贷无关的信用报告查询。比如自己查询自己的信用报告，信用卡公司为了发广告寻找潜在客户等等。Soft Pull不留下Inquiry的记录也不会影响信用分数。

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5. Pre-approval 一般多久有效？我担心错过这个房子以后过了很久买房还要重新pull一次credit，伤分数

如以上所说，不要hard pull信用报告

最后回答下，该选银行还是贷款broker，如果你是案子非常干净，在非加州和非纽约的地方，房价很便宜（40万以下），收入绰绰有余的可以找银行，如果是加州纽约这种房价贵，收入不稳定的（有加班，佣金和BONUS都算法复杂，硅谷收入构架income structure里有股票，SIGN ON BONUS，RSU也都算法特别），或者文件身份任何有瑕疵的（例如在转换身份中，大银行不懂外国人的身份转换问题），请找broker，为了佣金肯定肯定做下来。有问题可以直接下方联系我